Las dos reglas que usa el banco para calcular tu hipoteca maxima
Los bancos espanoles utilizan dos criterios principales para determinar cuanto dinero te prestaran. Ambos deben cumplirse simultaneamente para que aprueben tu hipoteca.
Regla 1: La cuota no puede superar el 30-35% de tus ingresos netos
Este es el criterio mas conocido. El banco calcula cuanto puedes pagar de cuota mensual sin que tu economia domestica se resienta. El limite estandar es el 30% de tus ingresos netos mensuales, aunque algunos bancos pueden estirarlo hasta el 35% para perfiles muy solventes.
Importante: en ese 30-35% se incluyen todas tus deudas, no solo la hipoteca. Si pagas un prestamo del coche de 250 euros al mes, eso se resta de tu capacidad.
Regla 2: El prestamo no debe superar 4-5 veces tus ingresos anuales
Ademas de la cuota mensual, los bancos limitan el importe total del prestamo en relacion a tus ingresos anuales. El rango habitual es de 4 a 5 veces tus ingresos brutos anuales, dependiendo del perfil de riesgo.
Tabla: cuanto te presta el banco segun tu sueldo
Estos calculos asumen un tipo de interes del 3% a 25 anos, sin otras deudas, y un ratio de endeudamiento del 30%:
| Ingresos netos (mes) | Cuota maxima (30%) | Prestamo maximo | Precio vivienda maximo (con 20% entrada) |
|---|---|---|---|
| 1.500 € | 450 € | ~95.000 € | ~119.000 € |
| 2.000 € | 600 € | ~127.000 € | ~159.000 € |
| 2.500 € | 750 € | ~158.000 € | ~198.000 € |
| 3.000 € | 900 € | ~190.000 € | ~238.000 € |
| 3.500 € | 1.050 € | ~222.000 € | ~278.000 € |
| 4.000 € | 1.200 € | ~253.000 € | ~316.000 € |
| 5.000 € | 1.500 € | ~317.000 € | ~396.000 € |
Como afectan otras deudas a tu hipoteca
Si tienes deudas previas, el banco las descuenta de tu capacidad de pago. Veamos el impacto con un sueldo de 2.500 euros netos:
| Otras deudas mensuales | Cuota hipoteca disponible | Prestamo maximo | Reduccion |
|---|---|---|---|
| 0 € | 750 € | ~158.000 € | - |
| 150 € (coche) | 600 € | ~127.000 € | -31.000 € |
| 300 € (coche + personal) | 450 € | ~95.000 € | -63.000 € |
| 400 € (multiples deudas) | 350 € | ~74.000 € | -84.000 € |
Un prestamo de coche de 150 euros al mes reduce tu hipoteca maxima en 31.000 euros. Si tienes deudas, considera cancelarlas antes de solicitar la hipoteca.
Ingresos de pareja: se suman?
Si compras con tu pareja (o con cualquier otro cotitular), los bancos suman los ingresos de ambos para calcular la capacidad de pago. Esto aumenta significativamente el prestamo maximo:
| Ingresos | Cuota maxima (30%) | Prestamo maximo (3%, 25a) | Precio vivienda maximo |
|---|---|---|---|
| 1 persona: 2.000 € | 600 € | ~127.000 € | ~159.000 € |
| Pareja: 2.000 + 1.800 € | 1.140 € | ~241.000 € | ~301.000 € |
| Pareja: 2.500 + 2.000 € | 1.350 € | ~285.000 € | ~356.000 € |
| Pareja: 3.000 + 2.500 € | 1.650 € | ~348.000 € | ~435.000 € |
El perfil importa: no todos los sueldos valen igual
No es lo mismo ganar 2.500 euros como funcionario que como autonomo. Los bancos valoran la estabilidad y previsibilidad de tus ingresos:
| Perfil | Valoracion bancaria | Financiacion habitual |
|---|---|---|
| Funcionario con plaza | Excelente | Hasta 90-100% |
| Indefinido >2 anos en empresa grande | Muy buena | Hasta 80% |
| Indefinido <1 ano | Buena (con reservas) | Hasta 80% |
| Temporal | Regular | Hasta 70-80% (dificil) |
| Autonomo >2 anos con buenos ingresos | Buena | Hasta 80% |
| Autonomo <2 anos | Mala | Dificil obtener aprobacion |
Otros factores que influyen en la decision del banco
- Edad: Los bancos quieren que termines de pagar la hipoteca antes de los 70-75 anos. Si tienes 45 anos, el plazo maximo sera de 25-30 anos.
- Historial crediticio (CIRBE): El banco consulta la Central de Informacion de Riesgos del Banco de Espana. Cualquier impago, por pequeno que sea, puede arruinar tu solicitud.
- Valor de tasacion: El banco financia el 80% del menor valor entre el precio de compra y la tasacion. Si la tasacion sale por debajo del precio de compra, necesitaras mas ahorros.
- Tipo de vivienda: Vivienda habitual obtiene mejores condiciones que segunda residencia o vivienda para inversion.
Como mejorar tu perfil antes de pedir la hipoteca
- Cancela deudas pendientes: Liquida prestamos personales y tarjetas revolving.
- Aumenta tu antiguedad laboral: Si puedes esperar a cumplir 1-2 anos en tu empresa, tu perfil mejora sustancialmente.
- Ahorra mas: Cuanto mayor sea tu entrada, menor sera el prestamo y mas facilmente te lo aprobaran.
- Domicilia tu nomina: Si ya eres cliente del banco donde pides la hipoteca, te conocen mejor.
- No pidas creditos rapidos: Aparecen en CIRBE y generan desconfianza.
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Preguntas frecuentes
Con un sueldo de 1.500 euros me dan hipoteca?
Es posible pero ajustado. Con 1.500 euros netos, tu cuota maxima seria de 450 euros (30%), lo que te permite un prestamo de unos 95.000 euros a 25 anos al 3%. Necesitarias ademas ahorros para la entrada y gastos. Comprar en pareja o con aval familiar mejora mucho tus opciones.
Cuanto tarda el banco en aprobar una hipoteca?
Desde que entregas toda la documentacion, el proceso suele durar entre 2 y 6 semanas. La tasacion se gestiona en paralelo y tarda 5-10 dias. El banco necesita aprobar la operacion en su comite de riesgos, lo que puede llevar entre 1 y 3 semanas segun el banco y la complejidad del caso.
Me pueden denegar la hipoteca aunque cumpla los ratios?
Si. El banco puede denegar la hipoteca por razones que no estan directamente relacionadas con tus ingresos: historial de impagos en CIRBE, inestabilidad laboral, sector de actividad de riesgo, vivienda en zona con poca demanda (dificulta la ejecucion en caso de impago), o simplemente porque su politica de riesgos en ese momento es restrictiva.