Los gastos de comprar vivienda: quien paga que desde 2019
Antes de desglosar cada gasto, es fundamental entender un cambio que entro en vigor en 2019 y que muchos compradores aun desconocen. Desde la nueva Ley Hipotecaria (junio 2019), el banco asume la mayoria de gastos derivados del prestamo hipotecario. Pero atencion: los gastos de la compraventa siguen siendo responsabilidad del comprador.
| Gasto | Quien paga |
|---|---|
| Notaria escritura hipoteca | Banco |
| Registro escritura hipoteca | Banco |
| Gestoria tramitacion hipoteca | Banco |
| AJD del prestamo hipotecario | Banco |
| Notaria escritura compraventa | Comprador |
| Registro escritura compraventa | Comprador |
| ITP o IVA + AJD de la compra | Comprador |
| Tasacion | Comprador |
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por comunidad autonoma
El ITP es, con diferencia, el gasto mas grande que afronta el comprador de vivienda de segunda mano. Varia enormemente segun la comunidad autonoma y, en algunos casos, segun el precio de la vivienda o la edad del comprador.
| Comunidad Autonoma | Tipo general | Tipo reducido (jovenes/VPO) |
|---|---|---|
| Pais Vasco | 4% | - |
| Navarra | 5% | - |
| Madrid | 6% | - |
| Canarias | 6,5% | - |
| La Rioja | 7% | 5% (menores 36 anos, vivienda habitual) |
| Aragon | 8% | - |
| Asturias | 8% | 3% (menores 35 anos, vivienda habitual <150.000 €) |
| Cantabria | 8% - 10% | 5% (menores 30 anos) |
| Castilla y Leon | 8% | 5% (menores 36 anos, vivienda habitual) |
| Extremadura | 8% - 11% | - |
| Baleares | 8% - 13% | - |
| Murcia | 8% | 3% (menores 35 anos) |
| Andalucia | 7% | 3,5% (menores 35 anos, vivienda <150.000 €) |
| Castilla-La Mancha | 9% | 6% (menores 36 anos) |
| Cataluna | 10% | 5% (menores 32 anos, vivienda habitual) |
| Valencia | 10% | 8% (menores 35 anos, vivienda habitual) |
| Galicia | 9% | - |
Ejemplo practico: Para una vivienda de 250.000 euros, la diferencia entre comprar en Madrid (6% = 15.000 euros) y Cataluna (10% = 25.000 euros) es de 10.000 euros. Eso es dinero que podrias destinar a la entrada.
Vivienda nueva: IVA + AJD en lugar de ITP
Si compras vivienda de obra nueva directamente al promotor, no pagas ITP. En su lugar pagas:
- IVA: 10% sobre el precio de venta (4% si es Vivienda de Proteccion Oficial). En Canarias se paga IGIC al 6,5% en lugar de IVA.
- AJD (Actos Juridicos Documentados): Entre 0,5% y 1,5% segun la comunidad autonoma.
| Comunidad Autonoma | AJD compraventa |
|---|---|
| Pais Vasco | 0% |
| Canarias | 0,4% |
| Madrid | 0,7% |
| Cataluna | 1,5% |
| Andalucia | 1,2% |
| Valencia | 1,5% |
| Resto (media) | 1% - 1,5% |
Notaria: arancel regulado por ley
Los honorarios del notario estan regulados por el Real Decreto 1426/1989. No son negociables, aunque el notario puede aplicar descuentos de hasta el 10% sobre el arancel. El coste depende del precio de la vivienda:
| Precio vivienda | Coste notaria (aprox.) |
|---|---|
| 100.000 € | 550 - 700 € |
| 150.000 € | 650 - 800 € |
| 200.000 € | 750 - 950 € |
| 300.000 € | 900 - 1.200 € |
| 500.000 € | 1.100 - 1.500 € |
Registro de la Propiedad
Tambien regulado por arancel (Real Decreto 1427/1989). Es significativamente mas barato que la notaria:
| Precio vivienda | Coste registro (aprox.) |
|---|---|
| 100.000 € | 200 - 300 € |
| 200.000 € | 350 - 500 € |
| 300.000 € | 450 - 650 € |
| 500.000 € | 550 - 800 € |
Gestoria: el coste de la tramitacion
La gestoria se encarga de tramitar la liquidacion de impuestos, la inscripcion en el registro y la gestion documental. Su coste suele oscilar entre 300 y 800 euros. Algunos bancos eligen al gestor (y pagan su parte), pero tu como comprador pagas la gestion de tus escrituras.
Tasacion: obligatoria para la hipoteca
La tasacion es un informe pericial que determina el valor de mercado de la vivienda. Es obligatoria para conceder la hipoteca y debe ser realizada por una sociedad de tasacion homologada por el Banco de Espana. Coste habitual: 300 - 600 euros dependiendo del tamano y ubicacion de la vivienda.
Consejo: puedes encargar la tasacion antes de comprometerte con un banco. La tasacion es valida durante 6 meses y es portable (puedes presentarla en otro banco).
Ejemplo completo: compra de 250.000 euros en diferentes comunidades
| Concepto | Madrid | Barcelona | Valencia | Bilbao |
|---|---|---|---|---|
| ITP | 15.000 € | 25.000 € | 25.000 € | 10.000 € |
| Notaria | 850 € | 850 € | 850 € | 850 € |
| Registro | 450 € | 450 € | 450 € | 450 € |
| Gestoria | 500 € | 500 € | 500 € | 500 € |
| Tasacion | 400 € | 400 € | 400 € | 400 € |
| Total gastos | 17.200 € | 27.200 € | 27.200 € | 12.200 € |
| Entrada 20% | 50.000 € | 50.000 € | 50.000 € | 50.000 € |
| Total necesario | 67.200 € | 77.200 € | 77.200 € | 62.200 € |
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Preguntas frecuentes
Cuanto cuestan los gastos de hipoteca en total?
Los gastos que paga el comprador oscilan entre el 10% y el 13% del precio de la vivienda, dependiendo principalmente de la comunidad autonoma (por el ITP) y de si la vivienda es nueva o de segunda mano. Para una vivienda de 200.000 euros, espera entre 20.000 y 26.000 euros en gastos.
El banco paga todos los gastos de la hipoteca?
Desde 2019, el banco paga los gastos de formalizacion de la hipoteca (notaria del prestamo, registro del prestamo, gestoria y AJD del prestamo). Pero el comprador sigue pagando los gastos de la compraventa: notaria de la escritura de compra, registro de la propiedad, ITP/IVA y la tasacion.
Se pueden deducir los gastos de compra de vivienda en la declaracion de la renta?
La deduccion estatal por compra de vivienda habitual se elimino en 2013 para nuevas compras. Sin embargo, algunas comunidades autonomas mantienen deducciones propias, especialmente para jovenes y familias numerosas. Consulta la normativa de tu comunidad.