El sistema frances: cuota constante, composicion variable
El sistema frances es el metodo de amortizacion utilizado en mas del 95% de las hipotecas en Espana. Su caracteristica principal es sencilla de entender: pagas la misma cuota todos los meses, pero la proporcion entre lo que va a intereses y lo que va a devolver capital cambia con el tiempo.
Al principio, la mayor parte de tu cuota se destina a pagar intereses al banco. Conforme avanza el prestamo, cada vez una parte mayor se destina a amortizar (devolver) el capital prestado. Al final de la hipoteca, casi toda la cuota es devolucion de capital.
La formula matematica explicada
La cuota mensual del sistema frances se calcula con esta formula:
Cuota = P x (i x (1+i)^n) / ((1+i)^n - 1)Donde:
- P = Principal (importe del prestamo)
- i = Tipo de interes mensual (tipo anual dividido entre 12)
- n = Numero total de cuotas (anos x 12)
Ejemplo paso a paso: Prestamo de 180.000 euros al 3% anual a 25 anos.
- P = 180.000
- i = 0,03 / 12 = 0,0025
- n = 25 x 12 = 300 cuotas
- Cuota = 180.000 x (0,0025 x (1,0025)^300) / ((1,0025)^300 - 1)
- Cuota = 854,08 euros/mes
Tabla de amortizacion: como evoluciona tu cuota
Veamos como se reparte una cuota de 854 euros entre intereses y capital a lo largo de los 25 anos de un prestamo de 180.000 euros al 3%:
| Ano | Cuota mensual | Intereses (mes) | Capital (mes) | Capital pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 854 € | 450 € (53%) | 404 € (47%) | 175.107 € |
| 5 | 854 € | 398 € (47%) | 456 € (53%) | 155.394 € |
| 10 | 854 € | 323 € (38%) | 531 € (62%) | 127.223 € |
| 15 | 854 € | 237 € (28%) | 617 € (72%) | 94.070 € |
| 20 | 854 € | 138 € (16%) | 716 € (84%) | 55.036 € |
| 25 | 854 € | 21 € (2%) | 833 € (98%) | 0 € |
Observa como en el ano 1 pagas 450 euros de intereses y solo 404 de capital, mientras que en el ano 25 pagas solo 21 euros de intereses y 833 de capital. En los primeros 5 anos, mas de la mitad de lo que pagas va a intereses.
Cuanto pagas en total de intereses
Veamos los numeros totales para diferentes importes y plazos al 3%:
| Prestamo | Plazo | Cuota | Total pagado | Total intereses | % intereses |
|---|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 20 anos | 832 € | 199.680 € | 49.680 € | 33% |
| 150.000 € | 25 anos | 712 € | 213.600 € | 63.600 € | 42% |
| 200.000 € | 25 anos | 949 € | 284.700 € | 84.700 € | 42% |
| 200.000 € | 30 anos | 843 € | 303.480 € | 103.480 € | 52% |
| 250.000 € | 30 anos | 1.054 € | 379.440 € | 129.440 € | 52% |
Un dato impactante: en una hipoteca de 200.000 euros a 30 anos al 3%, pagas mas de 100.000 euros solo en intereses. El coste total de la vivienda acaba siendo un 52% mas de lo que firmaste.
Amortizacion anticipada: como ahorrar miles de euros
El sistema frances tiene una ventaja importante: cualquier amortizacion anticipada reduce directamente el capital pendiente, lo que disminuye los intereses futuros. Hay dos formas de amortizar anticipadamente:
- Reducir cuota: Mantienes el plazo pero pagas menos cada mes.
- Reducir plazo: Mantienes la cuota pero acabas antes. Esta opcion te ahorra mas dinero en intereses.
Ejemplo de amortizacion anticipada
Prestamo de 180.000 euros al 3% a 25 anos. Cuota: 854 euros. En el ano 5 (capital pendiente: 155.394 euros) amortizas 10.000 euros:
| Opcion | Nueva cuota | Nuevo plazo | Ahorro en intereses |
|---|---|---|---|
| Sin amortizar | 854 € | 20 anos restantes | - |
| Reducir cuota | 798 € | 20 anos restantes | ~5.400 € |
| Reducir plazo | 854 € | 18,5 anos restantes | ~8.200 € |
Reducir plazo te ahorra 2.800 euros mas que reducir cuota con la misma amortizacion anticipada.
Alternativas al sistema frances
Existen otros sistemas de amortizacion, aunque son muy poco frecuentes en Espana:
- Sistema aleman: Cuota decreciente. Amortizas siempre la misma cantidad de capital, pero los intereses bajan. Pagas mas al principio y menos al final. Menor coste total, pero cuota inicial mas alta.
- Sistema americano: Solo pagas intereses durante la vida del prestamo y devuelves todo el capital al final. Practicamente inexistente en hipotecas residenciales espanolas.
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Preguntas frecuentes
Por que al principio de la hipoteca pago tantos intereses?
Porque los intereses se calculan sobre el capital pendiente. Al principio debes mucho dinero al banco, por lo que los intereses son altos. Conforme vas devolviendo capital, la base sobre la que se calculan los intereses es menor y, como la cuota total es constante, la parte de capital aumenta.
Que es mejor, amortizar reduciendo cuota o plazo?
Si tu objetivo es ahorrar el maximo posible en intereses, reduce plazo. Si necesitas alivio financiero mensual (por ejemplo, porque te han bajado el sueldo), reduce cuota. Matematicamente, reducir plazo siempre ahorra mas dinero.
El sistema frances es el unico que ofrecen los bancos en Espana?
Es el estandar y el que ofrecen por defecto. Algunos bancos permiten negociar cuotas crecientes (que empiezan bajas y suben con el tiempo), pero el sistema frances clasico con cuota constante es la opcion mas comun y la que encontraras en la inmensa mayoria de ofertas.